Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono pronunciate sulla controversa questione della sorte del finanziamento fondiario concesso per un importo superiore al limite dell’80% del valore del bene ipotecato a garanzia, limite stabilito ai sensi del comma 2 dell’art. 38 TUB dalla regolametazione delegata a Banca d’Italia.

Con la pronuncia Cassazione civile sez. un., 16/11/2022, (ud. 27/09/2022, dep. 16/11/2022), n.33719 si chiude così un lungo dibattito che aveva visto contrapporsi un primo indirizzo che sosteneva l’invalidità di un simile finanziamento (invalidità dai più ritenuta ovviabile con la conversione del negozio nullo in un diverso finanziamento ordinario, privo del privilegio derivante dalla fondiarietà) ad un indirizzo opposto che riteneva, invece, che la violazione del limite di finanziabilità non potesse attenere alla struttura intrinseca del negozio e, pertanto, non ne potesse determinare la nullità.

Per la Corte a Sezioni Unite il muto concesso per un importo superiore al limite conserva tutta la sua validità.

Questi i principi espressi in merito, estratti direttamente dalla sentenza:

• una norma prima di essere imperativa dev’essere prescrittiva di un contenuto, specifico e caratterizzante, inerente al sinallagma contrattuale che possa definirsi essenziale, la mancanza del (o difformità dal) quale renderebbe nullo il contratto (ex art. 1418, commi 1 e 2, in relazione agli artt. 1343,1345 e 1346 c.c.). Non così per le disposizioni indicative di elementi meramente specificativi, integrativi o accessori di uno dei requisiti del contratto, ovvero genericamente conformativi del modo di atteggiarsi del sinallagma in concreto, che difficilmente potrebbero assumere le sembianze di norme (imperative) di fattispecie o di struttura negoziale: è questo il caso dell’art. 38, comma 2, del t.u.b.;

• già la tecnica di formulazione della disposizione (comma 2) è indicativa del tipo di prescrizione di cui si tratta, che – riguardando, in prima battuta, il rapporto dell’organismo di vigilanza con le banche vigilate, tenute a conformarvisi nel rapporto a valle con i terzi clienti mutuatari – non consente automaticamente di trasferire sul piano del rapporto negoziale con questi ultimi (e del relativo sinallagma contrattuale) le conseguenze delle condotte difformi delle banche, al fine di provocare il travolgimento del contratto che si assume viziato per eccesso di finanziamento;

• l’indicazione nel contratto di mutuo fondiario del valore del bene offerto in garanzia o del costo delle opere, inoltre, non assurge a requisito di forma prescritto ad substantiam, non essendo previsto come tale dalla disciplina di cui agli artt. 38 e 117 t.u.b., poiché non rientra nell’ambito delle condizioni contrattuali di carattere economico (cfr. Cass. sez. I n. 29745 del 2018);

• la nullità è predicabile per violazione di norme di fattispecie o di struttura negoziale solo se immediatamente percepibile dal testo contrattuale, senza laboriose indagini rimesse a valutazioni tecniche opinabili compiute ex post da esperti del settore, come sono invece quelle compiute dai periti cui sia demandato il compito di stimare il bene, ai fini del giudizio sul rispetto del limite di finanziabilità;

• l’interesse pubblico alla corretta concorrenzialità del mercato del credito si realizza offrendo alla clientela maggiori possibilità di accesso al credito e una ampia varietà di alternative nella scelta dei prodotti, risultato questo cui non si perviene con la sanzione della nullità;

• pur ipotizzando in astratto la natura imperativa della disposizione di cui all’art. 38, comma 2, t.u.b., per escludere la nullità del contratto per eccedenza dell’importo mutuato è risolutivo l’argomento secondo cui non ogni violazione di norma imperativa può dare luogo ad una nullità contrattuale, ma solo quella che pone il contratto in contrasto con lo specifico interesse che la norma imperativa intende tutelare;

• se la fissazione del limite di finanziabilità è stata dal legislatore demandata all’autorità di vigilanza sul sistema bancario è proprio perché quel limite attiene alla “vigilanza prudenziale” (cfr. art. 51 ss. e art. 53 t.u.b.) sul contenimento dei rischi nella concessione del credito che, individuando l’interesse tutelato, finirebbe per essere leso qualora si propendesse per la nullità (e il travolgimento) del contratto: “far discendere dalla violazione della soglia la conseguenza della nullità del mutuo ormai erogato (e far venir meno la connessa garanzia ipotecaria) condurrebbe al paradossale risultato di pregiudicare, ancor più, proprio quel valore della stabilità patrimoniale della banca che la norma intendeva proteggere” (cfr. ordinanza interlocutoria);

• in conclusione, non si tratta di una nullità virtuale neutralizzata dalla previsione di sanzioni diverse e alternative (art. 1418 c.c., comma 1, seconda parte): non è configurabile una nullità, rimanendo la questione delle conseguenze disciplinari nei confronti dell’istituto di credito, cui sia imputabile il superamento del limite di finanziabilità, rilevante sul diverso piano del rapporto con l’autorità di vigilanza, che è questione estranea all’oggetto del giudizio.

La Corte ha quindi posto il seguente principio di diritto:

“In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità di cui al D.Lgs. n. 385 del 1993, art. 38, comma 2, non è elemento essenziale del contenuto del contratto, non trattandosi di norma determinativa del contenuto del contratto o posta a presidio della validità dello stesso, ma di un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto; non integra norma imperativa la disposizione – qual è quella con la quale il legislatore ha demandato all’Autorità di vigilanza sul sistema bancario di fissare il limite di finanziabilità nell’ambito della “vigilanza prudenziale” (cfr. art. 51 ss. e art. 53 t.u.b.) – la cui violazione, se posta a fondamento della nullità (e del travolgimento) del contratto (nella specie, del mutuo ormai erogato cui dovrebbe conseguire anche il venir meno della connessa garanzia ipotecaria), potrebbe condurrebbe al risultato di pregiudicare proprio l’interesse che la norma intendeva proteggere, che è quello alla stabilità patrimoniale della banca e al contenimento dei rischi nella concessione del credito“.