Il mutuo fondiario può rivestire i caratteri del mutuo di scopo se il collegamento fra vendita e finanziamento è precisato nell’atto e risulta da indici di fatto sufficienti.
E’ quanto emerge dalla pronuncia di Cassazione civile sez. II, 17/07/2026, n. 23465, che ha accolto un ricorso col quale si lamentava l’omesso esame di fatti decisivi per valutare l’estensione della nullità di un contratto di compravendita immobiliare anche al contratto di mutuo che era sato stipulato in funzione dell’acquisto.
Il giudice di merito aveva rigettato la domanda di nullità, rilevando che il mutuo fondiario (ossia garantito da iscrizione ipotecaria sul bene compravenduto ai sensi dell’art. 38 TUB) stipulato nel caso in esame non potesse dirsi collegato alla compravendita, così che l’accertata nullità di questa non avrebbe potuto riverberarsi sul contratto di credito.
La sentenza in commento ha accolto tale motivo di ricorso premettendo anzitutto che “la causa del mutuo di scopo è più ampia di quella del normale contratto di mutuo ex art. 1813 c.c., in quanto il mutuatario non si obbliga solo a restituire la somma mutuata e a corrispondere gli interessi, ma anche a realizzare lo scopo concordato, mediante l’attuazione in concreto del programma negoziale, sicché le parti sono avvinte dal rilievo causale che il raggiungimento dello scopo assume nell’economia del rapporto.”
Dunque, per la sentenza, “sussiste il mutuo di scopo convenzionale solo allorché il contratto contenga una clausola con cui il mutuatario abbia assunto un obbligo specifico nei confronti del mutuante, in ragione dell’interesse di quest’ultimo – diretto o indiretto – ad una specifica modalità di utilizzazione delle somme per un determinato scopo, rivelandosi insufficiente, a tal fine, la mera indicazione dei motivi per i quali il finanziamento viene erogato; conseguentemente, solo nel primo caso la clausola di destinazione della somma mutuata incide sulla causa del contratto e la sua mancata realizzazione può dare luogo a nullità negoziale“.
Per la Corte, si ricade nell’ambito del mutuo di scopo anche “allorché il finanziamento richiesto sia collegato ad un contratto di vendita avente ad oggetto l’acquisto di un bene da parte del mutuatario, evenienza, questa, la quale comporta che della somma concessa in mutuo benefici il venditore del bene (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 12454 del 19/07/2012; Sez. 3, Sentenza n. 3589 del 16/02/2010; Sez. 1, Sentenza n. 12567 del 08/07/2004).“
Nella fattispecie in esame, il giudice d’appello aveva escluso che si trattasse di mutuo di scopo, reputando invece che si rientrasse nell’ambito di un mutuo fondiario, poiché non sarebbe stato previsto per la relativa validità che la somma mutuata dovesse essere necessariamente destinata alla specifica finalità dell’acquisto dell’immobile a cura dei mutuatari.
Nell’addivenire a tale conclusione, per la Suprema Corte, “la sentenza impugnata non ha però considerato che i documenti prodotti e, in specie, i riferimenti di cui alla citata sentenza penale, indicavano esplicitamente che lo scopo del mutuo richiesto era rappresentato dall’acquisto dell’abitazione ad uso residenziale.“
“Né è stato ponderato il fatto che gli importi erogati a titolo di mutuo erano stati versati dalla Banca direttamente al venditore, come emergeva dall’atto di vendita. E tanto a fronte della contestuale stipulazione degli atti di vendita e di mutuo, anche in ragione della successione cronologica dei numeri di repertorio, mutuo assistito dalla garanzia ipotecaria proprio sull’immobile oggetto della vendita.“
Per queste ragioni, la sentenza in commento ha rimesso la causa al giudice di secondo grado affinché venga “rivalutato se il contratto di mutuo concesso fosse qualificabile come mutuo di scopo, in quanto collegato sul piano funzionale alla vendita, verificando che – alla stregua dei documenti emarginati, la cui valutazione è stata omessa (e le cui risultanze appaiono decisive) – potesse ricavarsi che la somma erogata dall’istituto mutuante dovesse essere necessariamente destinata ad una specifica finalità che i mutuatari erano tenuti a perseguire, ossia all’acquisto immobiliare.“