Dopo quante rate insolute la banca può risolvere il contratto di mutuo? Bisogna distinguere anzitutto il caso in cui il mutuo sia stato stipulato da un consumatore da quello in cui sia stato stipulato da un impenditore o un professionista e poi bisognerà valutare se si tratti di mutuo fondiario o mutuo ordinario e se sia prevista la clausola marciana o meno.

L’INADEMPIMENTO DEL MUTUO FONDIARIO SENZA CLAUSOLA MARCIANA

Per il mutuo fondiario in generale (a prescindere dalla qualifica di consumatore o meno del soggetto che lo stipuli) la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive (art. 40 TUB). La norma precisa altresì che a tal fine costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. Quindi, almeno sette rate insolute, anche non consecutive.

Il mutuo fondiario, si ricordi, è quello a medio e lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, concedibile per un importo non superiore all’80% del valore del bene posto in garanzia (art. 38 comma 2 TUB e Istruzioni di vigilanza in materia di credito fondiario, Titolo V, Cap. 1, sez. II).

L’INADEMPIMENTO DEL CONSUMATORE NEL MUTUO FONDIARIO CON CLAUSOLA MARCIANA

Dal 2016 per i soggetti che rivestano la qualifica di consumatori è previsto che prima di invocare la risoluzione del rapporto la banca debba attendere almeno 18 rate insolute. Vanno però fatte delle precisazioni.

La novità è stata introdotta dal D.lgs. n. 72/2016 (pubbl. Gazzetta Ufficiale del 20 maggio 2016) in attuazione della Direttiva 2014/17/UE concernente i contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali. Il decreto ha introdotto nel Titolo VI del TUB (“Trasparenza delle condizioni contrattuali e dei rapporti con i clienti”) il nuovo Capo I-bis in materia di “Credito immobiliare ai consumatori”.

Il nuovo art. 120-quinquiesdecies TUB, dopo aver affermato che, di regola, la banca debba adottare “procedure per gestire i rapporti con i consumatori in difficoltà nei pagamenti”, stabilisce che il contratto possa prevedere che, “in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene comporta l’estinzione dell’intero debito a carico del consumatore derivante dal contratto di credito anche se il valore del bene immobile restituito o trasferito ovvero l’ammontare dei proventi della vendita sono inferiore al debito residuo”, e sempre salvo il diritto del consumatore all’eventuale eccedenza ricavata in sede di vendita (c.d. clausola marciana).

La norma prosegue precisando che ai fini suddetti costituisce inadempimento il mancato pagamento di un ammontare equivalente a diciotto rate mensili, mentre non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti che consentono la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 40, comma 2 TUB più sopra citato.

Ciò significa che qualora il contratto di mutuo contenga la clausola marciana ai sensi del d.lgs. 72/2016, la banca avrà due possibilità:

• chiedere la risoluzione del contartto dopo sette rate ai sensi dell’art. 40 TUB e avviare poi la procedura ordinaria di espropriazione immobiliare che sfocerà nella messa all’asta dell’immobile;
• avvalersi della clausola marciana e porcedere alla vendita diretta, ma attendendo, in questo caso, un inadempimento di almeno 18 rate.

L’INADEMPIMENTO DELL’IMPRESA NEL MUTUO FONDIARIO CON CLAUSOLA MARCIANA

La possibilità di inserire la clausola marciana è stata prevista anche per il mutuo contratto dall’impresa. L’art. 48-bis TUB stabilisce che il contratto di finanziamento concluso tra un imprenditore e una banca può essere garantito dal trasferimento, in favore del creditore o di una società dallo stesso controllata o al medesimo collegata, della proprietà di un immobile o di un altro diritto immobiliare dell’imprenditore o di un terzo, sospensivamente condizionato all’inadempimento del debitore. Ciò significa che il trasferimento con funzione di garanzia diverrà effettivo ed efficace solo iun caso di inadempimento.

La norma chiarisce che in tal caso si ha inadempimento quando il mancato pagamento si protragga:

• per oltre nove mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili;
• per oltre nove mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore sia tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile;
• per oltre nove mesi, quando non sia prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.

Con la precisazione ulteriore che, qualora, alla data di scadenza della prima delle rate, anche non mensili, non pagate di cui al primo periodo il debitore abbia già rimborsato il finanziamento ricevuto in misura almeno pari all’85 per cento della quota capitale, il periodo di inadempimento rilevante è levato da nove a dodici mesi.

La maggiore tolleranza a cui è tenuta la banca è prevista però solo nel caso in cui sia convenuta la clausola marciana (e quindi per i mutui stipulati suvccessivamente alla modifica del maggio 2016, salva la possibilità di pattuirne l’inserimento anche nei mutui stipulati in data antecedente).

In presenza di un contratto di credito ordinario (ossia non fondiario) e al di fuori della clasuola marciana, la banca rimane libera di pattuire dopo quante rate rimaste impagate il rapporto possa essere risolto.